Les fissures étaient bien des vices cachés

L’histoire

Yves et Marie, son épouse, avaient fait l’acquisition auprès de Maxence, d’un mas avec piscine. Ayant constaté l’apparition de fissures sur les murs et la façade de leur maison ainsi que sur la piscine, Yves avait sollicité et obtenu du juge judiciaire la désignation d’un expert. À l’issue de ses opérations, celui-ci avait déposé un rapport dans lequel il avait conclu que les désordres de la zone habitation et de celle de la piscine étaient apparents lors de la vente.

Le contentieux

N’étant pas convaincus par les conclusions de l’expert judiciaire, Yves et Marie, avaient assigné Maxence devant le tribunal judiciaire aux fins d’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et 1642 du Code civil.

Lorsqu’il met en œuvre cette garantie, l’acquéreur dispose d’une action estimatoire. Elle lui permet de conserver le bien acquis et le vendeur doit lui verser une somme représentant le coût des travaux de remise en état. Pour Yves et Marie, l’action estimatoire était bien fondée. Même si les fissures constatées par l’expert existaient au moment de la vente, il n’était pas possible d’en apprécier la cause et les conséquences, de sorte que les désordres devaient être regardés comme des vices cachés.

Mais Maxence avait rappelé que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Or l’expert avait confirmé que les désordres apparus dans les zones d’habitation et de la piscine étaient bien apparents lors de la vente.

La question était donc bien de savoir si les fissures apparentes ne dissimulaient pas de graves désordres en profondeur de l’immeuble, impossibles à déceler avec des yeux non professionnels.
C’est bien ce que les juges avaient retenu pour accueillir l’action en garantie d’Yves et Marie. Les fissures et les failles avaient pour origine l’inadaptation des fondations au sol d’assise et présentaient un caractère évolutif, supposant une période d’observation d’au moins une année. Et si Yves et Marie avaient constaté, lors des visites préalables à la vente, la présence de traces de fissures sur les façades, ils ne pouvaient, n’étant ni professionnels du bâtiment ni tenus de se faire accompagner d’un homme de l’art, se convaincre du vice dans son ampleur et ses conséquences.

L’épilogue

L’action estimatoire était bien fondée et la Haute juridiction n’a pu que confirmer cette solution. Yves et Marie pourront obtenir le paiement par Maxence des sommes nécessaires à la remise en état du mas et à la réfection du bassin de la piscine. On retiendra de cette histoire que l’apparence, à première vue, de certains désordres affectant un immeuble n’exclut pas la garantie des vices cachés dès lors qu’il est établi que l’acquéreur n’a pas connaissance de l’origine de ces désordres au moment de la vente.